تعمیر و نگهداری، فعالیت‌های حیاتی در مدیریت اموال برای حفظ بهینه تجهیزات، امکانات، سیستم‌ها و دارایی‌ها است. بر اساس گزارش انجمن بین المللی اتوماسیون، اگر اعداد و ارقام نشان دهنده اهمیت تعمیر و نگهداری باشد، صنایع در ایالات متحده سالانه تقریبا ۶۴۷ میلیارد دلار را به دلیل توقف برنامه ریزی نشده و تعمیر و نگهداری ضعیف از دست می‌دهند. در این مقاله، ما با دقت بیشتری به تعمیر و نگهداری می پردازیم و متوجه خواهیم شد که تفاوت بین این دو چیست، استراتژی‌های مختلف برای انجام هر دو فعالیت چیست و چگونه می‌توان این فرآیند را برای کسب‌وکار خود کارآمدتر کرد.

تعمیرات (Repairs) چیست؟

فعالیت‌های تعمیر شامل کارهای انجام شده برای بازگرداندن وضعیت یک دارایی پس از وقوع خرابی است. دلیل این شکست می‌تواند هر چیزی باشد، از قدیمی بودن تجهیزات گرفته تا کار با انسان، سپری کردن زمان زیادی بین تعمیر و نگهداری برنامه ریزی شده و موارد دیگر.

دسته بندی‌های معمول تعمیر چیست؟

میزان تعمیر مورد نیاز به میزان خرابی رخ داده بستگی دارد. به این ترتیب، خرابی به شکست جزئی و کامل تقسیم می‌شود. از این رو ممکن است انجام برخی از تعمیرات گرانتر از سایرین باشد.

• خرابی جزئی
  رایج ترین نوع خرابی است و معمولاً به طور ناگهانی اتفاق نمی‌افتد. خرابی جزئی، زمانی است که یک تجهیزات یا سیستم به کار خود ادامه می‌دهد اما آن طور که باید کار نمی‌کند.
  این بدان معناست که شما همچنان می‌توانید از دارایی استفاده کنید، اما ممکن است استفاده از آن ناامن یا کمتر موثر باشد. برای مثال، ممکن است متوجه شوید که کولر گازی شما به خوبی اتاق را در چند سال اول پس از نصب سیستم خنک نمی‌کند. از آنجایی که خرابی‌های جزئی منجر به توقف کامل عملیات نمی‌شود، رسیدگی به آنها به محض مشاهده می‌تواند به بازگرداندن آنها به وضعیت اولیه کمک کند. این کار تعمیر را آسان تر و ارزان‌تر می‌کند.
• خرابی کامل
  هنگامی که خرابی کامل رخ می‌دهد، دارایی ۱۰۰٪ برای استفاده در دسترس نیست. هیچ کاری نمی‌توان برای استفاده از آن انجام داد. به عنوان مثال، هنگامی که کولر گازی را روشن می‌کنید، خطا می دهد. روشن نمی شود و اتاق را اصلا خنک نمی‌کند. هنگامی که تجهیزات یا سیستم از کار می افتند، منجر به خرابی برنامه ریزی نشده می شود و برای تعمیر فورا تعمیر اضطراری را تضمین می کند.

انواع مختلف تعمیرات چیست؟

به عنوان یک مدیر تعمیر و نگهداری، ممکن است به دسته بندی انواع تعمیرات کمک کند و بدانیم چه نوع خرابی دارایی کدام استراتژی تعمیر را تضمین می کند.

چهار نوع تعمیر عبارتند از:

• تعمیرات اضطراری
این تعمیرات زمانی انجام می‌شود که نیاز به اقدام فوری برای ایمن و عملکرد مجدد یک ملک، تجهیزات یا سیستم باشد. به عنوان مثال، ترکیدگی لوله که ممکن است خطر آبگرفتگی ملک را به همراه داشته باشد، تعمیر اضطراری را طلب می‌کند.
• تعمیرات برنامه ریزی شده
این تعمیرات بر اساس عوامل مختلفی برنامه ریزی می‌شود که می‌تواند عمر مفید یک دارایی یا چیزی باشد که در طی یک بازرسی معمولی به دست آمده است. تاریخچه خرابی دارایی همچنین می‌تواند برای پیش‌بینی اینکه چه زمانی به تعمیر بعدی نیاز است و بر این اساس یک برنامه زمان‌بندی تعمیر ایجاد می‌شود تا تأثیر اختلالات ناشی از تعمیرات در حال انجام را کاهش دهد. به عنوان مثال، برنامه ریزی برای تعویض قطعات فرسوده یک دستگاه در زمانی که روی آن کار نمی شود.

• تعمیرات زیبایی
این تعمیرات برای بهبود جذابیت بصری یا ارزش درک شده یک دارایی برای کاربر انجام می شود. اینها تعمیرات فوری نیستند که به هیچ وجه بر عملکرد دارایی تاثیر بگذارند یا ایمنی کاربر را تحت تاثیر قرار دهند. به عنوان مثال می توان به رفع رنگ پوست کنده یک ساختمان مسکونی، رفع فرورفتگی‌های جزئی در وسیله نقلیه و غیره اشاره کرد.

• تعمیرات سازه
اینها تعمیرات حیاتی هستند که در صورت عدم اولویت بندی ممکن است بعدا به جایگزینی پرهزینه و حتی خطرات ایمنی تبدیل شوند که شامل بازیابی استحکام و پایداری سازه‌های ساختمانی است. در این فرآیند از مواد تخصصی استفاده می‌شود، تقویت ها انجام شده و استحکام کلی افزایش می‌یابد.

نگهداری (Maintenance) چیست؟

نگهداری فرآیند مراقبت از دارایی‌ها برای حفظ عملکرد و ایمن نگه داشتن آنها است. با به حداقل رساندن زمان خرابی دارایی، تداوم عملیات را تضمین می کند.

انواع متداول نگهداری چیست؟

در حالی که تعمیرات را می‌توان به انواع خرابی ها طبقه بندی کرد، از طرف دیگر تعمیر و نگهداری را می‌توان به انواع استراتژی‌های تعمیر و نگهداری که باید در نظر بگیرید طبقه بندی کرد.

در ساده‌ترین شکل، استراتژی‌های نگهداری را می‌توان به تعمیر و نگهداری واکنشی و پیشگیرانه تقسیم کرد:

• تعمیر و نگهداری واکنشی: تعمیر و نگهداری واکنشی، که به عنوان نگهداری اصلاحی یا تعمیر و نگهداری از کار تا خرابی شناخته می شود، استراتژی است که در آن اجازه می دهید دارایی قبل از انجام کار تعمیر و نگهداری از کار بیفتد. به عبارت دیگر، کار تعمیر و نگهداری تنها به عنوان واکنش به یک مشکل انجام می شود.

این نوع تعمیر و نگهداری دارای معایبی از لحاظ خرابی دارایی، اختلال در عملیات، از دست رفتن درآمد و غیره است، از این رو تا حد زیادی با استراتژی های تعمیر و نگهداری پیشگیرانه جایگزین شده است. با این وجود، برای برخی از دارایی ها، مزایای اجازه دادن به یک دارایی تا خرابی بیشتر از هزینه های انجام تعمیر و نگهداری منظم است. اگر چنین باشد، باز هم می تواند یک استراتژی نگهداری خوب باشد. یک مثال شامل تعویض لامپ ها فقط پس از خاموش شدن آنها است.

• نگهداری پیشگیرانه: نگهداری پیشگیرانه هر گونه فعالیت تعمیراتی است که برای شناسایی علت و رفع آن قبل از بروز مشکل انجام می شود. می توان آن را بیشتر به نگهداری پیشگیرانه، نگهداری مبتنی بر شرایط، نگهداری پیش بینی و نگهداری تجویزی تقسیم کرد.

تعمیر و نگهداری پیشگیرانه
تعمیر و نگهداری پیشگیرانه شامل انجام منظم تعمیر و نگهداری تجهیزات، سیستم ها یا دارایی ها برای جلوگیری از خرابی آنهاست. این استراتژی کمک می کند تا زمانی که دارایی هنوز عملیاتی است، خرابی دارایی به حداقل برسد.

نمونه ای از نگهداری پیشگیرانه شامل تعویض منظم روغن ماشین آلات برای جلوگیری از سایش و پارگی است.

تعمیر و نگهداری مبتنی بر شرایط

تعمیر و نگهداری مبتنی بر شرایط استراتژی است که در آن شرایط واقعی دارایی مورد تجزیه و تحلیل قرار می گیرد تا مشخص شود کدام استراتژی نگهداری مناسب تر است. این کار با اتصال حسگرها به دارایی انجام می شود، که به تشخیص هرگونه تغییر در شرایط پایه از پیش تعیین شده از وضعیت واقعی کمک می کند. اینها می توانند پارامترهایی مانند لرزش تجهیزات، دما و جریان الکتریکی باشند. هر گونه تغییر سپس از طریق یک هشدار گزارش می شود و مدیر تعمیر و نگهداری یک دستور کاری برای رفع آن ایجاد می کند.

تعمیرات قابل پیش بینی
تعمیر و نگهداری پیش‌بینی، تعمیر و نگهداری پیشگیرانه را یک قدم جلوتر می‌برد و برای پیش‌بینی شکست بر اساس روندهای گذشته کار می‌کند. از ابزارها و تکنیک های پیشرفته تجزیه و تحلیل داده ها برای شناسایی ناهنجاری ها و پیش بینی خرابی تجهیزات قبل از وقوع استفاده می کند.
نمونه ای از تعمیر و نگهداری پیش بینی، استفاده از تجزیه و تحلیل ارتعاش برای نظارت بر وضعیت تجهیزات و پیش بینی زمانی که ممکن است شروع به نشان دادن علائم خرابی کند.

نگهداری تجویزی
تعمیر و نگهداری تجویزی فراتر از پیش‌بینی خرابی‌ها است و پیشنهاد می‌کند که چه کاری باید انجام شود تا عمر مفید تجهیزات افزایش یابد و از بروز هرگونه خرابی جلوگیری شود. از این رو بر اساس زمان، هزینه و در دسترس بودن منابع در رابطه با بهترین اقدامی که باید انجام شود، توصیه می کند.

تعمیر یا نگهداری؟ کدام یک را باید هدف قرار دهید؟
وقتی صحبت از ایجاد یک استراتژی مدیریت دارایی موثر می شود، سوال این نیست که آیا باید تعمیر یا نگهداری را هدف قرار دهید. در عوض، به عنوان یک مدیر تعمیر و نگهداری، باید بر روی یافتن تعادل مناسب بین هر دو تمرکز کنید.

مورد برای نگهداری
تعمیر و نگهداری، زمانی که به طور منظم و پیشگیرانه انجام شود، هزینه های تعمیر را کاهش می دهد، عمر مفید دارایی ها را افزایش می دهد، ایمنی و کارایی را افزایش می دهد و زمان خرابی دارایی را به حداقل می رساند.

زمانی که تعمیرات اجتناب ناپذیر است

علی‌رغم دقیق‌ترین روش‌های تعمیر و نگهداری، ممکن است در نهایت برخی تجهیزات، سیستم‌ها یا دارایی‌ها را در داخل یا اطراف ملک خود تعمیر کنید. این به دلیل خرابی های پیش بینی نشده و عوامل خارجی است که خارج از کنترل شما هستند.

هنگامی که این اتفاق می افتد، باید مطمئن شوید که به نیاز تعمیر پاسخ سریع می دهید و خدمات با کیفیت را تضمین می کنید. شما همچنین باید چنین رویدادهایی را به عنوان فرصتی برای یادگیری علت وقوع یک خرابی خاص در نظر بگیرید و از این بینش ها برای جلوگیری از وقوع چنین شکست هایی در آینده استفاده کنید.

ایجاد تعادل در تعمیرات و نگهداری

بهترین استراتژی تعمیر و نگهداری ترکیبی از تعمیرات و نگهداری است. برای رسیدن به این هدف باید:

یک برنامه نگهداری منظم ایجاد کنید و یک استراتژی تعمیر و نگهداری پیشگیرانه قوی را اجرا کنید.
برنامه ای برای رسیدگی سریع به درخواست های تعمیرات اضطراری داشته باشید.
به طور مرتب هر دو استراتژی را مرور کنید، از تجربیات گذشته درس بگیرید و بر اساس آن تنظیمات را در عملیات خود انجام دهید.

نرم افزار مدیریت تعمیر و نگهداری چگونه به شما در انجام تعمیرات و نگهداری کمک می کند؟

نرم افزار مدیریت تعمیر و نگهداری ابزاری قدرتمند برای افزایش کارایی فعالیت های نگهداری و تعمیرات شما می باشد. می تواند به شما کمک کند
• به سرعت به درخواست های تعمیر و نگهداری پاسخ دهید.
• ایجاد و واگذاری سفارشات کاری به تامین کنندگان معتبر.
• نظارت و پیگیری پیشرفت در زمان واقعی.
• تاریخچه سفارشات کاری و کارهای تعمیر و نگهداری را حفظ کنید.
• دسترسی از راه دور به اطلاعات از هر نقطه از طریق تلفن همراه.
• از انطباق بهتر از ابتدا تا انتها اطمینان حاصل کنید.
• بهبود ارتباط بین همه افراد درگیر.